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物業管理必須遵守社區自治的原則

原載于《現代物業·新業主》2018年9期/總第435期
 
上海市長寧區居民樓改造工程完工,昔日的店鋪消失,店鋪經營者打開窗戶接待顧客。這一現象反映出我國城市物業管理中存在的問題,同時也反映出社區自治原則有待落實。(相關新聞見本期33頁“快讀”)
 
長寧區政府統一清理居民區的店鋪,是為社區居民安全著想??墒?,這樣做違反了契約精神,讓那些已經獲得營業執照的經營者失去了經營的空間,他們不得不采用破墻的方式接待消費者。這是上海市長寧區解決歷史遺留問題過程中沒有瞻前顧后、充分考慮到經營者和消費者利益產生的問題。
 
20世紀90年代為了鼓勵居民創業,許多城市允許住宅小區居民破墻開店,一些居住在一樓的居民將宿舍改造成為店鋪,不僅增加收入,而且方便社區消費者。然而,隨著生活質量的提高,越來越多居民認為,住宅小區開設店鋪人來人往,不僅會影響生活的質量,帶來新的安全隱患,而且更重要的是,會產生新的物業管理糾紛。破墻開店勢必會占用公共面積,經營者從中獲益,而社區其他居民的利益受損。
 
長寧區政府從善如流,統一整治住宅小區的經營網點,消除了安全隱患,解決了居民小區環境嘈雜的問題??墒?,那些已經獲得營業執照的經營者卻無法正常經營,他們的利益受到損害。
 
部分學者認為,制度改進導致群體的利益受到損害,立法者應當承擔相應的賠償責任。但是,也有一些學者認為,政府為了公共利益的需要,損害部分經營者的利益,這是城市管理必須付出的代價。當然,還有一些學者認為,政府管理必須瞻前顧后,如果沒有考慮到經營者的經營權問題,那么可能會引發新的矛盾,產生不必要的糾紛。
 
筆者的觀點是:城市物業管理必須遵守自治原則。社區自治具有三個層次:第一個層次是社區居民簽訂的合同;第二個層次是居民委員會制定的公約;第三個層次是城市管理者制定的地方政府規章或者地方性法規。
 
長寧區的做法,可能是依照上海市地方政府規章或者地方性法規整治住宅小區的店鋪,但在具體貫徹落實城市法規過程中沒有考慮歷史遺留問題,因而給經營者和消費者帶來不便。當年上海一些著名小吃經營者在居民區設點經營,由于違反個體工商戶管理規定,被上海市政府市場管理部門取締,外國新聞媒體報道之后,上海市政府立即與經營者協商辦理有關營業執照,讓經營者在指定地點從事經營活動。長寧區政府應當吸取教訓,為獲得營業執照的經營者從事經營活動提供便利。譬如,可以給他們安排專門的經營場所,也可以在政府規章的引導下給予適當的補償,這樣做可以緩和政府與經營者之間的矛盾,也可以解決居民社區臟亂差的問題。
 
城市物業管理歸根結底是要遵守社區自治的原則。住宅小區能否從事經營活動不能一刀切。無論是日本東京還是希臘雅典,經營者都可以在征得居民同意的情況下在住宅小區從事商業活動,但是,經營者必須與住宅小區簽訂合同,如果沒有按照合同履行自己的義務,那么,經營者應當承擔合同違約責任。
 
我國社區自治的觀念尚未深入人心,城市管理一刀切。面對住宅小區的經營攤販,城市管理者不是嚴格依照合同辦事,而是隨意驅趕。這樣做不利于和諧社區鄰里關系,當然也無法從根本上解決社區居民的日常消費問題。
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